Aqua Living Retreat — Investor Deck

AQUA LIVING RETREAT

CONFIDENTIAL
INVESTOR DECK 2025

Premium Natural Water Villa Resort

AQUA LIVING
RETREAT

"Where water flows, life slows, and memories grow."
Jatiraden, Jatisampurna, Bekasi — Jawa Barat

Luas Lahan

28.990 m²

Sertifikat SHM

Total Investasi

Rp 65 M

3 tahap phasing

Catchment Market

33+ Juta Jiwa

Jabodetabek

Jarak Jakarta

±35 km / 60–90 mnt

via Tol Jatiasih/JORR

1

Lokasi & Legalitas

Peta Plotting Lahan — Jatiraden, Jatisampurna

📐

Luas Lahan

28.990 m²

Dalam batas bidang tanah

💰

Nilai Tanah Estimasi

Rp 101–131 M

@ Rp 3,5–4,5 jt/m² (tidak di CAPEX)

📍

Lokasi

Jatisampurna, Bekasi

Kel. Jatiraden, Kec. Jatisampurna

🚗

Jarak dari Jakarta

±35 km via jalan

±22 km garis lurus | 60–90 menit

🛣️

Akses Tol

Jatiasih / JORR

Jalan utama 6m lebar, akses 3 arah

👥

Catchment Market

33+ Juta Jiwa

Seluruh kawasan Jabodetabek

💧

Natural Water Asset

4 Komponen

Grand Lake + kolam + mata air + vegetasi

Sumber: Peta Plotting — Kel. Jatiraden, Kec. Jatisampurna, Kota Bekasi. Skala 1:2.000. Batas lahan ditandai kuning.

2

Konteks Lokasi

Relatif Terhadap Jakarta

±22 km

garis lurus dari Monas / Jakarta Pusat

±35 km

via jalan · 60–90 menit dari Jabodetabek

33+ Juta

jiwa captive market Jabodetabek

Koordinat: 6.3537°S, 106.9174°E | Akses tol: Tol Jatiasih & JORR

3

Masterplan

Site Plan 3D Render

4

Model Bisnis

Dual Revenue Stream

PHASE 1 — Aqua Living Park

CAPEX Rp 17–22 M · 6–12 Bulan

Restaurant & Café

80–300+ pax/hari, avg spend Rp 120–180K

Kons Rp350jtOpt Rp700jt

Floating Dining Deck

Reservasi terbatas, premium dining di atas air

Kons Rp50jtOpt Rp100jt

Fish Education Area

Rp 35–50K/pax, walk-in + school tour

Kons Rp50jtOpt Rp120jt

Event & Corporate

2–4 event × Rp 30–60jt/event

Kons Rp80jtOpt Rp200jt

Net Profit/Tahun: Rp 2,1–4,2 MiliarNet Margin: 25–35%

PHASE 2 — Aqua Living Villas

CAPEX Rp 46 M (2 sub-fase) · 10–14 Bulan

Tipe Villa	Qty	ADR Blended	Rev/Bulan
Standard Water Villa	8 unit	Rp 3,5 jt/mlm	Rp 521 jt
Premium Corner Villa	4 unit	Rp 5,75 jt/mlm	Rp 429 jt
Signature Villa	2 unit	Rp 9,25 jt/mlm	Rp 344 jt

Asumsi Occupancy: 62% blended (Weekday 50% / Weekend 85%)Net Margin: 45–50%

Net Profit/Tahun: Rp 6,0–7,8 Miliar

💡 Kedua revenue stream ini dapat disimulasikan secara interaktif di halaman Simulator (hal. 6–7) — geser slider untuk melihat dampaknya pada profit dan IRR.

5

Simulasi Interaktif · 5a

Parameter — Ubah Angka, Lihat Hasil Real-time

🏊 Occupancy Villa (Blended)68%

40% (sepi)85% (penuh)

Deck asli: 62% blended (weekday 50% / weekend 85%)

🏷️ ADR Villa (Multiplier)1.00×

0,8× (diskon)1,2× (premium)

Base ADR: Standard Rp3,5jt · Premium Rp5,75jt · Signature Rp9,25jt/malam

🍽️ Performa Park (Kons↔Opt)85%

0% Konservatif100% Optimistik

Menginterpolasi 4 revenue line Park (resto, floating dining, edukasi, event) antara skenario konservatif dan optimistik.

📊 Net Margin Park32%

25%35%

📊 Net Margin Villa48%

45%50%

🏛️ Harga Tanah / m²Rp 4,0 jt

Rp 3,0 jtRp 5,0 jt

Nilai tanah 28.990 m²: Rp 116,0 M (tidak masuk CAPEX)

📈 Apresiasi Tanah / Tahun7,0%

5%9%

💼 Exit Multiple (EBITDA)9,0×

7×11×

Digunakan untuk exit Year 7 pada skenario Joint Venture 50/50

🧱 Kontingensi CAPEX0%

-10% (efisien)+15% (buffer)

Total CAPEX dasar: Rp 65 M (P1 Rp19M + 2a Rp24M + 2b Rp22M)

Preview Cepat (detail di hal. 5b)

Net Profit/Th (Combined)

—

Gross Revenue/Th

—

5

Simulasi Interaktif · 5b

Hasil & Perbandingan IRR — Live

—

Net Profit Park/Th

—

Net Profit Villa/Th

—

Combined Net Profit/Th

Stabilized (Yr4+)

—

Total CAPEX

—

Opsi 1 — Cash Flow Operasional (Rp Miliar, tanpa exit)

IRR Model (live)

—

Payback Period

—

Target awal deck: 14,7% · 6–8 th

Opsi 1 vs Opsi 2 (JV 50/50) — Live

Metrik	Opsi 1	Opsi 2 — JV
Modal dari pemilik	—	Rp 0 — impas
IRR Pemilik	—	—
IRR Investor	N/A	—
Lahan dipertahankan	100%	71,7%
Risiko konstruksi	100% pemilik	Dibagi 50/50

Catatan model: IRR Pemilik pada Opsi 2 dihitung dari basis nilai tanah sebagai modal in-kind (bukan kas riil, karena Net Cash Keluar Pemilik ≈ Rp0). IRR Investor dihitung dari arus kas riil (beli lahan + 50% CAPEX → profit share → exit Yr7).

6

Struktur Investasi

Joint Venture 50/50 — Detail Live

Investor

Beli Lahan + Danai 50% CAPEX

Beli lahan 8.200 m² (28,3%)—

50% CAPEX bisnis—

Total cash keluar—

Kepemilikan bisnis / lahan50% / 28,3%

IRR (model live)—

Pemilik Lahan

Jual Sebagian Lahan, Modal Impas

Terima dari jual lahan—

50% CAPEX bisnis—

Net cash keluar—

Kepemilikan bisnis / lahan50% / 71,7%

IRR (model live)—

Exit Year 7 — Jual 50% ke Strategic Partner

Nilai Bisnis (Exit Multiple)

—

Nilai Lahan (Apresiasi 7 th)

—

Total Entity Value

—

Terima Investor / Pemilik (masing² 25%)

—

Pasca exit, SP + Investor + Pemilik masing-masing terus menerima —/tahun dari 25% net profit berjalan. Perjanjian JV perlu memuat protective clause: hak veto keputusan strategis, anti-dilution, dan right of first refusal.

7

Keunggulan Kompetitif

Sulit Ditiru Kompetitor Manapun di Radius Jabodetabek

1

Existing Natural Water Asset

Danau 4.000m², kolam alami, mata air aktif, dan vegetasi matang — aset yang tidak bisa dibuat dari nol. Kompetitor baru butuh 3–5 tahun dan biaya jauh lebih besar untuk mencapai kondisi serupa.

2

Dual Revenue Stream

Experience Park (F&B, edukasi, event — B2C, daily volume) + Premium Villa (high-margin hospitality). Dua engine pendapatan yang saling memperkuat dan mendiversifikasi risiko bisnis.

3

Scarcity & First-Mover

Satu-satunya destinasi yang mengkombinasikan water experience + aquaculture edu + eco villa dalam satu kawasan di radius 30 km Bekasi. Konsep ini sangat defensible sebagai first-mover.

4

Captive Market 33+ Juta Jiwa

Seluruh Jabodetabek dalam 60–90 menit. Tidak perlu road trip ke Puncak atau Bandung. Segmen upper-middle yang tumbuh pesat dengan kebutuhan experiential staycation premium.

5

Viral & Social Media Potential

Floating dining, eco villa, grand lake adalah konten Instagram/TikTok yang sangat powerful. Satu konten viral bisa menghasilkan ratusan ribu reach organik — earned media yang free.

6

Triple Return: Income + Biz Value + Land

Investor mendapat tiga lapis return: operating income tahunan + business appreciation (exit multiple) + underlying land value yang tidak termasuk CAPEX.

AQUA LIVING RETREAT

Premium Natural Water Villa Resort — Bekasi

"Where water flows, life slows, and memories grow."

Ringkasan Hasil Investasi (Live Model)

—

Net Profit / Tahun

Stabilized Year 4+

—

Gross Revenue / Tahun

Combined Park + Villa

—

Total CAPEX

Phased: P1 + 2a + 2b

—

IRR Pemilik Lahan

JV 50/50 + exit Year 7

—

IRR Investor

JV 50/50 + exit Year 7

—

Payback Period

Full project

Sesi presentasi detail, due diligence, dan diskusi struktur investasi tersedia atas permintaan.